계약과 다르게 시공됐다는 사실이 확인되면 원래대로 고치는 비용을 모두 받을 수 있을까요? 발코니 확장 사건에서 대법원은 하자 인정만으로 변경공사비를 손해액으로 정해서는 안 된다고 보았습니다. 어떤 판단이 더 필요한지 살펴봅니다.
1. 계약과 다르게 시공했다는 사실 다음에 남는 질문
약속과 다른 시공이 하자로 인정되더라도, 이를 전부 철거하고 다시 시공하는 비용이 곧바로 배상액이 되는 것은 아닙니다. 하자의 종류와 정도, 적절한 보수 방법, 그 방법에 드는 비용을 함께 살펴야 합니다. 견적서의 총액과 법률상 인정되는 손해액은 구분할 필요가 있습니다.
민법 제667조 제1항은 하자가 있으면 상당한 기간을 정해 보수를 청구할 수 있도록 하면서, 하자가 중요하지 않고 보수에 과다한 비용이 드는 경우에는 예외를 둡니다. 두 조건이 함께 문제 되는 구조입니다. 보수비가 크다는 사정 하나만으로 모든 하자에 대한 보수 책임이 없어지는 것은 아닙니다.
같은 조 제2항은 보수에 갈음하거나 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있도록 합니다. 그렇다면 어떤 경우에 재시공비가 아니라 다른 방식으로 손해를 살펴야 할까요? 발코니 확장을 둘러싼 실제 공개 판결을 통해 확인해 보겠습니다.
2. 발코니를 원래대로 바꾸는 비용을 청구한 사건
대법원 2022년 7월 14일 선고 2022다222881 판결에서는 조합원 공급계약 내용과 다르게 발코니가 확장된 아파트가 문제 됐습니다. 조합원은 별도의 발코니 확장 공사계약서를 작성하지 않았고, 확장하지 않은 형태로 다시 바꾸는 공사비 상당의 손해배상 등을 청구했습니다.
원심은 계약과 다르게 시공된 하자라는 이유로 변경공사비 상당의 손해배상 책임을 인정했습니다. 그러나 대법원은 그 결론에 이르기 위한 심리가 충분하지 않다고 보았습니다. 하자가 있다는 판단과 변경공사비를 손해로 인정하는 판단 사이에 검토해야 할 내용이 있었던 것입니다.
대법원은 발코니 확장이 중요한 하자인지, 보수에 과다한 비용이 드는지 등을 구체적으로 살펴 책임과 손해액을 정했어야 한다며 해당 손해배상 부분 등을 파기환송했습니다. 이 판결이 발코니 확장을 언제나 경미한 하자라고 정하거나 최종 배상액을 확정한 것은 아닙니다.
3. 중요하지 않은 하자와 과다한 보수비는 함께 따집니다
판결은 중요하지 않은 하자이면서 동시에 보수에 과다한 비용이 드는 경우에는 보수나 그에 갈음하는 손해배상 대신, 하자로 인해 입은 손해의 배상을 문제 삼는다고 설명합니다. “하자가 작다” 또는 “공사비가 비싸다”는 말 중 하나만으로 결론을 낼 수 없습니다.
하자의 종류와 정도를 먼저 특정하고, 이를 고치는 적절한 방법과 비용을 심리해야 한다는 것이 판결의 설명입니다. 다른 공법이 가능한지, 제시된 공사가 실제 하자를 해결하기 위한 범위인지도 구체적인 자료를 놓고 확인할 문제입니다. 가장 큰 견적이나 가장 싼 견적을 고르는 것만으로 이 판단을 대신하기 어렵습니다.
따라서 시공사 측에서 “다시 고치려면 너무 비싸다”고 답했다면, 어떤 하자를 어느 정도로 평가했고 어떤 방법과 비교한 것인지 확인해 보세요. 소유자 측도 원하는 공사의 내용뿐 아니라 그 방법이 필요한 이유를 설명할 수 있어야 쟁점이 명확해집니다.
4. 재시공비가 제한되면 손해배상도 전혀 없을까요?
그렇게 단정할 수는 없습니다. 판결은 하자로 인한 통상의 손해에 관해, 특별한 사정이 없다면 하자 없이 시공됐을 목적물과 현재 목적물의 교환가치 차이를 살피는 법리를 설명합니다. 그 차이를 현실적으로 산출할 수 없다면 각 시공비용의 차이가 통상의 손해가 될 수 있다고도 보았습니다.
보수를 위한 철거·재시공 비용과 처음부터 약정대로 시공했을 때의 비용 차이는 서로 다른 계산입니다. 이미 시공된 부분을 뜯어내고 복구하는 비용이 포함된 견적을, 처음 시공할 때의 비용 차이와 같은 것으로 취급해서는 안 됩니다.
다만 모든 사건에서 시공사가 아낀 금액만 돌려주면 된다는 뜻도 아닙니다. 위 법리는 하자의 중요성과 보수비용 등을 검토하는 맥락에서 설명된 것이며, 실제 손해의 종류와 산정 근거는 사건에 따라 확인해야 합니다. 이 글에서는 위자료 등 별도의 손해 항목에 대한 개별 판단은 다루지 않습니다.
5. 이미 낸 추가공사비의 반환은 별도의 청구였습니다
이 사건 조합원은 입주할 무렵 이의를 달고 낸 발코니 확장 공사비의 반환도 조합에 청구했습니다. 대법원은 확장 공사계약을 체결하지 않았는데 받은 공사비에 법률상 원인이 없다고 본 원심의 부당이득반환 판단은 수긍했습니다.
같은 발코니 문제에서 나온 청구이지만, 이미 지급한 돈을 돌려받는 근거와 하자를 고치는 비용을 배상받는 근거가 달랐습니다. 반환 청구가 인정됐다는 사실만으로 재시공비 전액도 인정됐다고 읽거나, 손해배상 부분이 파기됐으니 아무 돈도 돌려받지 못했다고 이해하면 판결의 결론을 놓치게 됩니다.
실제 사건에서도 청구 상대방과 지급·계약 경위, 청구의 근거를 나누어 보아야 합니다. 이 판결은 특정 조합원 공급계약과 사실관계에 관한 판단이지, 모든 발코니 확장 비용을 일률적으로 돌려받을 수 있다는 안내가 아닙니다.
6. 견적 총액보다 산정의 전제를 확인하세요
보수비를 검토할 때에는 어떤 약정과 다른지, 그 차이가 사용과 가치에 어떤 영향을 주는지, 어떤 방법으로 고칠 수 있는지, 비용이 어떻게 구성됐는지를 연결해 보세요. 시공상 차이의 존재에 합의하더라도 그 중요성이나 필요한 공사 범위에서는 의견이 다를 수 있습니다.
상담 때에는 계약 내용과 실제 시공 상태를 보여 주는 자료 외에, 보수 방법별 작업 범위와 비용의 근거가 드러나는 자료가 도움이 됩니다. 자료가 부족하다면 숫자를 먼저 확정하기보다 어떤 기술적 조사와 법률 검토가 필요한지부터 정하는 편이 좋습니다.
이 글은 2026년 10월 4일 확인한 민법과 위 대법원 판결의 일반 해설입니다. 개별 아파트의 청구 주체·상대방, 적용 법률과 계약, 권리행사 기간 및 최종 배상 범위는 별도로 검토해야 합니다.
참고 자료
- 국가법령정보센터 · 대법원 2022.7.14. 선고 2022다222881 판결 ↗자료 확인일 2026-10-04
- 국가법령정보센터 · 민법 제667조 (2026.3.17 시행본) ↗자료 확인일 2026-10-04