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부동산 임대차 · 계약갱신과 권리금

상가 임대차 10년이 지나면 권리금 회수도 끝날까요?

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상가를 10년 가까이 운영한 임차인은 계약갱신을 더 요구하지 못하면 권리금도 회수할 수 없다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 갱신요구권과 권리금 회수기회 보호는 별도로 규정되어 있습니다. 두 권리의 기간, 신규 임차인 주선, 임대인의 거절 사유를 나누어 확인합니다.

갱신요구권과 권리금 보호는 같은 권리가 아닙니다

상가 임대차가 끝날 무렵 임차인이 새 임차인을 찾아 권리금을 받으려 할 때, 임대인이 계약을 갱신해 주지 않는다면 권리금도 당연히 사라지는지 묻는 경우가 있습니다. 두 문제는 연결되어 보이지만 법은 서로 다른 조항에서 다룹니다.

상가건물 임대차보호법 제10조는 임차인의 계약갱신요구권을, 제10조의3과 제10조의4는 권리금과 그 회수기회 보호를 규정합니다. 갱신을 요구할 수 있는 기간이 끝났다는 사정만으로 권리금 보호까지 함께 끝난다고 단정할 수는 없습니다. 반대로 권리금 보호가 남아 있다는 이유로 기존 임대차가 자동 연장되는 것도 아닙니다.

갱신요구는 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 행사합니다

임차인은 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 법에서 정한 사유가 없다면 이를 거절하지 못합니다. 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함해 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다.

차임을 3기분에 이르도록 연체한 사실, 임대인의 동의 없는 전대, 고의·중과실에 따른 파손 등 법정 사유가 있으면 갱신 거절이 가능할 수 있습니다. 단순히 계약서에 적힌 만료일만 확인하지 말고 최초 계약일, 갱신 경위, 연체 내역과 통지 시점을 함께 살펴야 합니다.

권리금 회수기회는 계약 종료 전 별도로 준비합니다

제10조의4는 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하는 일정한 행위를 금지합니다. 임차인이 주선한 신규 임차인에게 임대인이 권리금을 요구하거나, 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하거나, 주변 사정에 비추어 현저히 높은 차임·보증금을 요구하는 행위가 그 예입니다. 정당한 사유 없이 신규 임대차계약 체결을 거절하는 경우도 문제 될 수 있습니다.

따라서 임차인은 후보자를 찾았다는 말만 하기보다 신규 임차인의 인적사항과 제안 조건을 임대인에게 구체적으로 전달하고, 보증금과 차임을 지급할 자력 및 임차 의무를 이행할 의사·능력에 관해 알고 있는 정보를 제공해야 합니다. 권리금계약과 신규 임대차계약은 별개이므로, 권리금 지급 시점과 계약 불성립 시 처리도 당사자 사이에 명확히 정하는 편이 안전합니다.

10년이 지나도 보호될 수 있다는 대법원 판단

대법원은 종전 법의 갱신요구 가능 기간인 5년이 지난 경우에도 권리금 회수기회 보호 규정은 별도로 적용될 수 있다고 판단했습니다(2019년 5월 16일 선고 2017다225312·225329). 갱신요구권의 행사 한도와 권리금 회수기회 보호의 범위가 같지 않다는 취지입니다. 현재 법은 갱신요구 기간을 10년으로 정하고 있지만, 두 제도가 별개의 조항과 요건으로 구성되어 있다는 점을 보여주는 판결입니다.

다만 이 판결은 임차인이 언제나 권리금을 받을 수 있다고 보장한 것이 아닙니다. 현행 법도 제10조 제1항 각 호의 갱신거절 사유가 있으면 제10조의4의 보호가 제한될 수 있도록 정하고 있습니다. 신규 임차인의 자력이나 임차 의무 이행 능력, 권리금 적용 제외 대상인지 등 사실관계도 따져야 합니다.

임대인이 단호하게 거절했다면 대화 기록도 중요합니다

원칙적으로 임차인은 신규 임차인이 되려는 사람을 구체적으로 주선해야 합니다. 그러나 대법원은 임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인과 계약할 의사가 없다는 점을 확정적으로 표시한 특별한 경우에는 실제 주선이 없더라도 손해배상청구가 가능할 수 있다고 보았습니다(2022년 8월 11일 선고 2022다202498). 그 의사가 확정적이었는지는 계약 종료 전후의 말과 행동 등 구체적 사정으로 판단합니다.

전화로만 협의했다면 날짜와 내용을 정리하고, 문자·이메일·내용증명, 신규 임차인의 조건 제안, 임대인의 답변, 권리금계약 자료를 보관하세요. 손해배상액은 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하며, 손해배상청구권은 임대차 종료일부터 3년 안에 행사해야 합니다. 분쟁이 예상되면 종료 시점과 적용 법령을 먼저 확인해야 합니다.

종료 통지를 받으면 두 일정을 따로 적어 보세요

임차인은 갱신요구가 가능한 마지막 날과 신규 임차인 주선을 시작할 시점을 각각 달력에 표시하고, 임대인은 갱신 거절 사유와 신규 임차인 검토 기준을 일관되게 기록하는 것이 좋습니다. 갱신을 원하지 않는다는 통지만으로 권리금 회수 문제까지 정리됐다고 보기는 어렵습니다.

이 글은 2026년 10월 12일 확인한 상가건물 임대차보호법과 대법원 판결의 일반적인 설명입니다. 적용 대상, 계약갱신요구권의 잔여기간, 권리금 상당 손해, 임대인의 정당한 거절 사유는 계약 체결·갱신 경위와 실제 협의 자료에 따라 달라질 수 있습니다.

참고 자료

이 글은 일반적인 법률 정보입니다. 구체적인 판단은 계약 내용과 사실관계, 적용 법령에 따라 달라질 수 있습니다.

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