기성금과 준공금의 차이: 공사대금 지급 조건을 읽는 법

기성금은 진행된 공사, 준공금은 마무리 단계의 정산과 연결됩니다

기성금은 보통 공사 도중 이미 수행한 부분에 대해 약정에 따라 나누어 지급하는 대금을 말합니다. 월별로 지급하는 계약도 있고, 골조 완료처럼 특정 단계에 도달하면 지급하는 계약도 있습니다. 따라서 현장의 진행률과 계약상 지급 조건을 함께 읽어야 합니다.

준공금 또는 준공대금은 보통 공사 완료 단계에서 지급·정산하는 대금을 가리킵니다. 그러나 계약서가 “준공”을 어떤 의미로 쓰는지, 검사나 인도와 연결하는지에 따라 검토할 내용이 달라집니다. 같은 명칭을 썼다는 이유만으로 다른 현장의 지급 기준을 그대로 적용해서는 안 됩니다.

민법의 기본 원칙과 당사자의 지급 약정을 함께 봅니다

민법 제664조는 도급을 일의 완성과 그 결과에 대한 보수 지급을 약정하는 계약으로 설명합니다. 제665조는 완성된 목적물의 인도와 보수 지급의 관계를 정하고, 인도가 필요하지 않은 경우에는 일의 완성 후 지급하도록 규정합니다. 같은 조 제2항이 준용하는 제656조 제2항은 보수 지급 시기의 약정을 규정합니다.

이 때문에 “공사가 다 끝나지 않았으니 기성금도 줄 필요가 없다”거나 “준공이라는 표현이 있으니 즉시 전액 지급해야 한다”는 식의 판단은 위험합니다. 유효한 단계별 지급 약정이 있는지, 그 조건이 충족됐는지가 출발점입니다. 공공공사나 하도급 등은 별도 적용 규정도 확인해야 합니다.

기성 확인과 실제 송금액은 같은 숫자가 아닐 수 있습니다

가상 예로, 이번까지 인정한 누적 기성액이 1억 원이고 그중 이미 지급한 기성금이 7천만 원이라면, 두 금액의 차이는 3천만 원입니다. 다만 이 계산은 같은 범위의 금액을 비교하고 추가 공제·정산 사항이 없다는 전제입니다. 계약에 따른 선급금 정산이나 세금 처리가 있다면 실제 청구액은 별도로 계산해야 합니다.

청구서에서는 “이번 달 작업액”인지 “착공 이후 누적액”인지부터 구분하세요. 인정된 기성액, 종전 지급액, 계약상 공제 항목을 각각 표시하면 같은 공사비를 다시 계산하거나 빠뜨리는 일을 줄일 수 있습니다. 공제할 수 있는지는 각 항목의 계약상·법률상 근거를 확인해야 합니다.

공사 완료, 검사, 인도는 각각 무엇을 뜻하는지 확인하세요

계약에서 공사를 마쳤다는 통보, 발주자의 검사, 목적물의 인도를 각각 어떻게 정했는지 살펴봅니다. 준공 서류를 제출하는 날과 검사 결과를 통지하는 날, 대금의 지급기일이 모두 같은 날이라고 단정할 수는 없습니다. “검사 후 지급”이라는 문구가 있다면 검사 기준과 절차까지 읽어야 지급 조건을 이해할 수 있습니다.

하자나 미시공 항목이 남았다는 사정도 구체적으로 살펴야 합니다. 일부 문제가 있다는 이유로 언제나 잔금 전액을 거절할 수 있는 것은 아니고, 반대로 사용을 시작했다는 이유만으로 모든 하자 문제가 없어지는 것도 아닙니다. 완성 여부, 하자에 관한 권리와 대금 지급의 관계를 나누어 검토해야 합니다.

계약서의 지급 조항을 세 문장으로 풀어 보세요

건설산업기본법 제22조는 도급금액·공사기간 등의 계약 내용을 명확하게 적고 서명 또는 기명날인한 계약서를 서로 보관하도록 정합니다. 대금 지급 조항을 읽을 때에도 “언제, 어떻게 확인하고, 얼마를 지급하는가”로 풀어 쓰면 불명확한 부분이 드러납니다.

• 언제: 매월 정해진 날인지, 특정 공정 완료 후인지, 검사·인도 후인지
• 확인 방법: 누가 어떤 기준으로 기성을 확인하고 이견을 처리하는지
• 금액: 누적액과 이번 청구액, 종전 지급액, 공제·정산 항목이 구분되는지

다툼의 원인이 시기인지 금액인지부터 나눕니다

지급 시기의 다툼과 공사 물량·단가의 다툼은 해결해야 할 질문이 다릅니다. 양측이 인정하는 부분과 서로 다른 부분을 나누어 계약 문구에 대입해 보세요. 지급을 유보하거나 공사를 중단하기 전에는 그 조치가 계약에 미치는 영향까지 검토하는 것이 필요합니다. 이 글은 계약을 읽는 일반적인 설명이며 개별 청구의 지급 의무나 금액을 확정하는 안내는 아닙니다.